Cambios en comisiones inmobiliarias a la vuelta de la esquina
Cambios en las comisiones inmobiliarias a la vuelta de la esquina.
Edward Torres, CPA
Principal CPA · ETCPA
En marzo de 2024, la Asociación Nacional de Realtors (NAR) alcanzó un histórico acuerdo de $418 millones tras perder una demanda antimonopolio de vendedores. Hasta 50 millones de personas que pagaron comisiones podrían recibir un monto del acuerdo colectivo. El gremio además aceptó cambiar prácticas arraigadas sobre comisiones.
Antecedentes
Por décadas, muchos agentes debieron afiliarse a NAR y seguir sus reglas de MLS locales, bases que usan los brókers para listar propiedades.
Los brókers listadores trabajaban con agentes compradores, dividiendo la comisión del vendedor, visible solo entre agentes vía MLS.
Demandantes alegaron que NAR y brókers conspiraron para inflar comisiones, exigiendo a vendedores pagar a brókers de ambos lados.
Según ellos, el sistema sostuvo un estándar nacional de 5-6% del precio, muy superior al de otros países.
Cambios de práctica
Desde el 17 de agosto de 2024, NAR aplica nuevas políticas de compensación a brókers.
- Ofertas de comisión a agentes compradores ya no pueden exigirse ni mostrarse en el MLS, aunque siguen permitidas.
- Agentes listadores pueden publicarlas en webs de corredurías o compartirlas por teléfono, texto o correo. Vendedores negociarán directo con compradores.
- Antes de visitar viviendas, los compradores deben discutir la compensación con sus agentes, como hacen los vendedores.
- Firmarán acuerdos de representación escritos que explican servicios (mostrar propiedades, negociar, gestionar) y cuánto cobra el agente.
- El objetivo es que los compradores entiendan los costos que podrían asumir.
Implicaciones para compradores y vendedores
Los cambios buscan más negociación y competencia, lo que podría bajar costos a vendedores.
Las comisiones siempre estuvieron integradas en los precios. Donde bajen costos de vendedores, los precios probablemente cedan también.
Algunos economistas creen que las comisiones podrían caer hasta 30% si los clientes presionan descuentos. Ahorros así no están garantizados.
El impacto dependerá del mercado, que varía por ubicación, y de cómo reaccionen vendedores, compradores y agentes.
Como todo negocio, las corredurías tienen gastos: renta, seguros, mercadeo y operación.
La mayoría de agentes divide comisiones con su bróker, típicamente 60/40 hasta 80/20 para los top. Algunos pagan cuotas fijas.
Un agente puede mostrar propiedades por días o meses y redactar ofertas que nunca cierran.
Muchos agentes experimentados ganaban igual que los del vendedor y resistirán cobrar menos, aunque deban justificar más su valor.
Los compradores definirán la comisión de su agente, pero el dinero puede o no salir de su bolsillo: una oferta podría condicionarse a que el vendedor pague esa parte o pedir un crédito para cierre. Las normas crediticias impiden a la mayoría sumar comisiones a la hipoteca.
A veces el vendedor acepta cubrirlas, como ha sido costumbre y puede convenirle: con precios 50% arriba desde 2019 y tasas altas, quien tiene patrimonio está mejor posicionado que compradores con poco efectivo inicial. Quien esté dispuesto podría recibir más ofertas y mejor precio.
Internet facilita buscar sin agente y ahorrar, pero comprar casa es la mayor transacción de la vida y surgen imprevistos. Representación propia ayuda, sobre todo inexpertos o foráneos.
Primerizos en particular —31% de ventas existentes en mayo de 2024— decidirán mejor con un profesional de confianza, aunque necesitarán ayuda del vendedor, quedando en desventaja frente a compradores con más efectivo.
Negociar entre todas las partes dificultará cerrar tratos: más búsqueda y más ofertas. Quizá a corto plazo poco cambie, pero con el tiempo las reglas podrían innovar modelos y opciones baratas.
AVISOS IMPORTANTES
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